3万，在昆明可以买到啥房子？

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导语：

近日，上海一套狭长的过道房成交了，原报价80万，随后以85万成交。房间唯有厨房有窗，最宽处仅有1.5米左右，连厨房带卫生间总共面积15㎡左右。

单价5w+，任何户型优缺点、购房攻略在这里显得一文不值，成交或许无奈，但这也反映出核心区域的房产价值所在：只求上车。

（1）宁要市区一间房，不要郊区一套房

如果80万放在昆明，可能也能买得到一套房。（但人家是上海嘛）

以如今昆明市中心2.5万/㎡的单价来计算，买个三房，门槛价150万+。

假设真有20平米左右的房子，那总价也在50万左右。

再次做个对比：

总价50万，这个价格可以在安宁太平、晋宁区买到一套小两居，比如安宁太平鱼先生的社区7500元/㎡，可买两室以及小三室，俊发玉龙湾精装两室53万/套起。

拿传统的“通勤时间换居住空间”观念来看，你是否愿意？

昆明市场上，有楼盘单价2.8万，也有呈贡项目号称自己首付2.8万，云南个旧还有3万一套的房子。

你看，这3万块钱的用处还真不一样。

最近我碰到诸多考虑养老居住的小伙伴，他们总价预算不高，反正也不用上班通勤，地段偏点无所谓，只要交通还方便，周边买菜方便就行。

预算就是50万，安宁、晋宁、嵩明等地都考虑。（上面提问的这名楼粉还倾向于地铁因素，满足条件下，超出点预算，地铁9号线的晋宁方向更适合他）

放在以前，我们会推荐市区老破小，后来我们也被楼粉们教育了——小区要有花花草草、装修要干干净净、晚上不能吵吵闹闹，市区老小区是被pass了。

同样的价格下，市区一间房肯定太憋屈，就算明知道城市周边房产流动性肯定不如市区，还是愿意选择周边。

2019年的时候，市中心之前有个楼盘龙湖天第（环城南路），主做70㎡级别这样的小户型，还有一栋回迁房，户型也还凑合，谈不上特别棒。

按照正常的楼盘逻辑来说，产品面积不大，应该面向刚需。但由于单价2w左右，在2年前这样的价格实际不算低了，也属于的“买得起的看不上、看得上的买不起”的尴尬类型。

售楼部也很mini，也不高大上和特别多的营销元素。但由于地段的加持，项目在半年左右清盘。

这个非常规的例子，后期不确定其他城中村改造项目会不会效仿。

（不过这是总价150万买市中心小两居的配置，如果是高总价一室，比如空间俊园，就是另外一回事了）

到现在为止，主城区范围内的两室住宅，还有且仅有碧桂园春城映象、俊发城、俊发观云海/彩云城、北科建春城大观、佳兆业城市广场、首创禧悦春城等项目（不超过10个），选择面实在太少。

就不同小伙伴的需求而言：

1、通勤第一，年轻家庭选择市区一间房/老破小一套房，典型的【只求上车】；

2、居住第一，养老/旅居家庭选择郊区一套房，意在【相对舒适】。

（2）城区与郊区房价差异加大，房价天花板始终是市中心

关于上海所谓“刀片房”的话题，也让我想起了3月初的时候，昆明市场上一环“老洋房”：和平壹号院。

昆明一环内市中心（和平村位置），老破小整个小区翻新以后变成精装房出售，单价1.7w/㎡。（证件齐全，当做二手房交易过户的）。

产权年限虽然只有26年左右，但也满足了居住的舒适度+市中心的位置，这样的房子一出，同样有小伙伴愿意去关注它，能买吗？能投资吗？产权到期可以续期？

按理来说，1.6~1.7万的单价其实在昆明新房/二手房市场上选择不少项目了，全昆明东南西北可选择的项目不少，但和平壹号院却能以一环内“老”洋房获得关注，也恰恰说明了昆明购房群体对于城市中心价值的认可。

（他们还不一定是刚需，还有可能是考虑投资）

正常来看，如果是一环内，有一个纯新的洋房楼盘，又由品牌开发商开发，我相信这个单价不会低于3万。

随着城区的越来越大，房价的差异也会越来越大，“市区一间房=郊区一套房”已经是大势所趋，未来两者的差异或将持续加大。

来看2018年3月，当时锐理数据统计的全昆明的房价水平：

数据来源：锐理数据2018年3月昆明楼市热度地图

中心房价14547元/㎡，滇池房价15613元/㎡……

来看下今年的对比：

（上述价格受到当时开盘项目价格的影响较大，仅做参考）

其实看上图，已经基本能够判断出昆明城市区域的属性了。

边缘区域为刚需族上车/养老旅居小伙伴准备，价格较低，随着城市房价的整体上涨，购房门槛也涨幅明显，但这是昆明最低门槛的这一现状很难改变。

城市中心区域为想要留在市中心的有预算的购房者准备，单价属于全昆明最高，这是昆明的房价天花板，这一现状也很难改变。（尤其是在滇池周边限制限制开发的情况下）

（另外，有些区域就真的不是那么地……）

（3）关于未来【破三】？

2018年3月我们发文预测“昆明房价321”：321即昆明一环内3万元/平，昆明二环到一环房价2万元/平，昆明三环到二环房价过1万元/平。

如今，三环内普通楼盘（非观滇）基本已经是1.5w+，三环外的郊区/周边倒是即将突破万元大关。 

照这样来看，市中心的价格还在持续被低估。

（确实真正一环内的盘，之前也只有逸天峰而已，也是突破三万，不过楼盘太少，项目具有唯一性）

根据国家统计局数据，昆明新建商品住宅自去年11月以环比0.2%的涨幅处于近段时间的低点之后，便开启了持续的上涨模式。（目前是12连涨）

昆明楼市/制图

除了部分配套优质学校的老小区、观滇特殊房源之外（早就突破三万了），今年来昆明市中心的楼盘已有逐渐“破三”的趋势：

一环边融创春城书院，去年年末户型以129~143㎡这样的常规大三房/四房为主，价格2.5w左右，今年开始推出195平米大平层产品，稍微好点的楼层基本都在2.7w+。

同属一环位置甚至还有更佳位置的，翠湖一品、春城玖號、翠湖映象等等；

同属地段不错且配套同样丰富的，美的北京路9号/万科金刀营、俊尚峰、金茂府、恒大珺睿等等。（这里还有二环外的楼盘哦）

这8个楼盘中，是否会有突破“3”的项目？

如果“3”都不可避免，更希望是个对得起价格的好盘。

购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）

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